Za odlučivanje o predlogu za izvršenje radi namirenja novčanog potraživanja na nepokretnosti isključivo mesno je nadležan sud na čijem se području nalazi nepokretnost.
Ako se nepokretnost nalazi na području različitih sudova, mesno je nadležan sud kome je prvom podnet predlog za izvršenje, a ako se više nepokretnosti nalazi na području različitih sudova - sud na čijem se području nalazi nepokretnost koja je prva navedena u predlogu za izvršenje.
Izvršenje novčanog potraživanja na nepokretnosti sprovodi se upisom zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti, procenom vrednosti nepokretnosti, prodajom nepokretnosti i namirenjem izvršnog poverioca iz prodajne cene.
Nakon upisa zabeležbe rešenja o izvršenju, javni izvršitelj će, po službenoj dužnosti ili na predlog stranke, odrediti da se izvršenje sprovede na drugoj nepokretnosti ili drugim sredstvom i predmetom izvršenja, ako postoji očigledna nesrazmera između visine potraživanja izvršnog poverioca i vrednosti nepokretnosti koju je izvršni poverilac predložio u predlogu za izvršenje, a druga nepokretnost, odnosno drugo sredstvo i predmet izvršenja su dovoljni za namirenje potraživanja izvršnog poverioca u razumnom roku.
Ako su određeni drugo sredstvo i predmet izvršenja, zabeležba rešenja o izvršenju na nepokretnosti ostaje upisana u katastru nepokretnosti sve dok potraživanje izvršnog poverioca ne bude namireno.
Nepokretnost koja je u isključivoj svojini izvršnog dužnika koja služi zadovoljenju njegovih stambenih potreba ne može biti predmet izvršenja pod sledećim uslovima:
1)
ako se radi o jedinoj nepokretnosti izvršnog dužnika;
2)
ako se radi o nepokretnosti na kojoj izvršni dužnik ima prebivalište najmanje pet godina pre podnošenja predloga za izvršenje, ako ta adresa nije pasivizirana;
3)
ako se radi o nepokretnosti površine do 60 m2;
4)
ako glavnica potraživanja koje se namiruje ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti utvrđene u skladu sa aktom jedinice lokalne samouprave;
5)
izvršni dužnik u periodu od tri godine pre dana podnošenja predloga za izvršenje nije prodao ili poklonio drugu nepokretnost ili se odrekao prava na nasleđivanje nepokretne imovine ili zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju.
Ukoliko je zaključkom javnog izvršitelja određeno sprovođenje izvršenja na nepokretnosti, izvršni dužnik može podneti zahtev da se utvrdi da nepokretnost ne može biti predmet izvršenja zbog ispunjenosti uslova iz
se podnosi sudu preko javnog izvršitelja koji sprovodi izvršenje, u roku od osam dana od dana dostavljanja zaključka odnosno zapisnika o popisu nepokretnosti iz
ovog zakona u katastru nepokretnosti upisana izvršna vansudska hipoteka;
3)
potraživanje koje se namiruje proisteklo iz krivičnog dela ili iz zakonskog izdržavanja ili iz naknade štete zbog narušenja zdravlja ili iz novčane rente zbog potpune ili delimične nesposobnosti za rad ili iz novčane rente za izdržavanje koje je izgubljeno usled smrti dužnika izdržavanja.
Izvršni poverilac dužan je da uz predlog za izvršenje novčanog potraživanja na nepokretnosti podnese izvod iz katastra nepokretnosti kojim dokazuje da je nepokretnost upisana kao svojina izvršnog dužnika.
Ako je kao vlasnik nepokretnosti upisano neko drugo lice, izvršni poverilac podnosi uz predlog za izvršenje ispravu podobnu da se upiše svojina izvršnog dužnika.
Ako se posle sticanja založnog prava na nepokretnosti promeni vlasnik nepokretnosti, založni poverilac naznačava u predlogu za izvršenje novog vlasnika nepokretnosti, kao izvršnog dužnika.
Izvršenje po odredbama ovog člana može se sprovesti samo na nepokretnosti na kojoj postoji založno pravo.
Javni izvršitelj odmah dostavlja rešenje o izvršenju organu koji vodi katastar nepokretnosti, radi upisa zabeležbe rešenja o izvršenju na nepokretnosti.
Organ koji vodi katastar nepokretnosti dužan je da upiše zabeležbu rešenja o izvršenju u roku od 72 časa od prijema zahteva za upis, inače se smatra da je zabeležba upisana istekom 72 časa od prijema zahteva za upis.
organ koji vodi katastar nepokretnosti ne može više odlučivati o zahtevu za upis zabeležbe.
Upisom zabeležbe rešenja o izvršenju izvršni poverilac stiče pravo da se namiri na nepokretnosti (pravo na namirenje) i ako drugo lice kasnije stekne svojinu na njoj.
Izvršni poverilac koji pre upisa zabeležbe rešenja o izvršenju nije stekao založno pravo, stiče od upisa zabeležbe pravo da se namiri pre svakog ko posle toga stekne založno pravo ili pravo na namirenje na nepokretnosti.
Odredbe drugih zakona kojima se propisuje odstupanje od pravila propisanog
Od upisa zabeležbe rešenja o izvršenju nije dozvoljeno da se u katastar nepokretnosti upiše promena prava svojine na nepokretnosti, niti koje drugo stvarno pravo zasnovano na raspolaganju vlasnika, bez obzira kada je raspolaganje učinjeno.
Ako se u toku izvršnog postupka promeni vlasnik nepokretnosti, sprovođenje izvršenja će se nastaviti na predmetnoj nepokretnosti, a novi vlasnik je dužan da trpi namirenje. Sve radnje koje su pre toga preduzete ostaju na snazi i novi vlasnik ne može preduzeti radnje koje ne bi mogao da preduzme ni prethodni da do promene nije došlo.
Posle upisa najstarije zabeležbe rešenja o izvršenju ne može se voditi poseban izvršni postupak radi namirenja nekog drugog potraživanja na istoj nepokretnosti.
Novi izvršni poverilac stupa u već pokrenuti izvršni postupak, a pravo na namirenje stiče upisom zabeležbe rešenja o izvršenju kojim je stupio u izvršni postupak.
Pristupanje izvršnom postupku moguće je do donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti kupcu.
O pristupanju izvršnom postupku javni izvršitelj obaveštava izvršnog poverioca čija je zabeležba rešenja o izvršenju najstarija i izvršne poverioce koji su već pristupili izvršnom postupku.
Izvršni poverilac pristupa izvršnom postupku u stanju u kome se on nalazi i ne može preduzeti radnje koje su pre toga mogle da se preduzmu.
Razlog za obustavu izvršnog postupka koji deluje prema jednom izvršnom poveriocu ne deluje prema ostalima.
Izvršni postupak se ne odlaže ako se razlozi za odlaganje tiču samo jednog izvršnog poverioca, već se pri donošenju zaključka o namirenju odlaže njegovo namirenje dok se postupak prema njemu ne nastavi. Ako se postupak prema njemu ne nastavi, sredstva koja su čuvana za njegovo namirenje predaju se ostalim izvršnim poveriocima ili izvršnom dužniku.
Založni poverioci namiruju se u izvršnom postupku i ako nisu podneli predlog za izvršenje, niti prijavili potraživanje u izvršnom postupku.
Založno pravo prestaje donošenjem zaključka o predaji nepokretnosti kupcu, pa i kada založni poverilac nije u celini namiren.
Kupac nepokretnosti i založni poverilac mogu, do isteka roka za plaćanje prodajne cene, pismeno da ugovore da založno pravo ostane na nepokretnosti i posle njene predaje kupcu, a da kupac preuzme dug izvršnog dužnika prema založnom poveriocu u iznosu u kome bi se založni poverilac namirio iz prodajne cene. Prodajna cena smanjuje se za iznos preuzetog duga.
Sporazum kupca i založnog poverioca mora da odobri javni izvršitelj zaključkom.
Stvarne službenosti na nepokretnosti ne gase se prodajom nepokretnosti.
Prodajom nepokretnosti ne gase se ni lične službenosti ni stvarni tereti koji su upisani u katastar nepokretnosti pre najstarijeg založnog prava na nepokretnosti ili najstarijeg rešenja o izvršenju.
Ostale lične službenosti i stvarni tereti gase se donošenjem zaključka o predaji nepokretnosti.
Imaoci ličnih službenosti i stvarnih tereta koji su ugašeni imaju pravo na naknadu.
Prodajom nepokretnosti ne prestaje zakup na njoj ako je ugovor o zakupu upisan u katastar nepokretnosti pre najstarijeg založnog prava na nepokretnosti ili najstarijeg rešenja o izvršenju.
Ako nepokretnost nije upisana u katastar nepokretnosti, zakup prestaje prodajom nepokretnosti, osim ako je ugovor o zakupu zaključen u pisanoj formi i na kojem su potpisi ugovarača overeni u skladu sa zakonom, pre donošenja najstarijeg rešenja o izvršenju.
Vrednost nepokretnosti procenjuje se prema tržišnoj ceni na dan procene.
Javni izvršitelj može odlučiti i da se nepokretnost proceni na osnovu pismenog obaveštenja o ceni koju dobije od odgovarajućih organizacija, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke.
Javni izvršitelj može da prihvati i procenu vrednosti nepokretnosti koju predloži izvršni poverilac ako nije starija od šest meseci i potiče od odgovarajuće organizacije, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke.
Svako ko ima pravo da se namiri na nepokretnosti, a po redosledu namirenja dolazi pre izvršnog poverioca čija je zabeležba rešenja o izvršenju najstarija, može predložiti da se izvršni postupak obustavi ako procenjena vrednost nepokretnosti ne pokriva njegovo potraživanje.
Predlog za obustavu izvršnog postupka podnosi se u roku od osam dana od dana dostavljanja zaključka o prodaji nepokretnosti.
Kupac nepokretnosti, ni na javnom nadmetanju, ni neposrednom pogodbom, ne može biti izvršni dužnik.
Kupac nepokretnosti ne može biti ni javni izvršitelj, zamenik javnog izvršitelja, pomoćnik javnog izvršitelja ili drugo lice koje je zaposleno kod javnog izvršitelja, nezavisno od toga da li postupa u konkretnom izvršnom postupku, niti lice koje je njihov krvni srodnik u pravoj liniji, a u pobočnoj liniji do četvrtog stepena srodstva, supružnik, vanbračni partner, tazbinski srodnik do drugog stepena, staratelj, štićenik, usvojitelj, usvojenik, hranitelj ili hranjenik.
Kupac nepokretnosti ne može biti ni svako drugo lice koje službeno učestvuje u konkretnom izvršnom postupku.
Kupac nepokretnosti ne može biti ni lice zaposleno u ministarstvu kao administrator portala elektronskog javnog nadmetanja, niti lice koje je njegov krvni srodnik u pravoj liniji, a u pobočnoj liniji do četvrtog stepena srodstva, supružnik, vanbračni partner, tazbinski srodnik do drugog stepena, staratelj, štićenik, usvojitelj, usvojenik, hranitelj ili hranjenik.
U zaključku o prodaji nepokretnosti javni izvršitelj je dužan da upozori na zabranu propisanu ovim članom.
Imalac zakonskog prava preče kupovine nepokretnosti ima prvenstvo nad najpovoljnijim ponudiocem ako odmah posle objavljivanja koji je ponudilac najpovoljniji, a pre donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti, izjavi da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Imalac ugovornog prava preče kupovine nepokretnosti koje je upisano u katastar nepokretnosti ostvaruje svoje pravo kao i imalac zakonskog prava preče kupovine, ako ne postoji zakonsko pravo preče kupovine, ili postoji a nije iskorišćeno.
Ako se nepokretnost prodaje neposrednom pogodbom javni izvršitelj poziva imaoca zakonskog prava preče kupovine i imaoca ugovornog prava preče kupovine koje je upisano u katastar nepokretnosti da se u roku od osam dana pismeno izjasne da li nameravaju da koriste svoje pravo pod uslovima iz zaključka o dodeljivanju nepokretnosti neposrednom pogodbom.
Imaoci prava preče kupovine polažu jemstvo kao i druga lica.
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju imalac zakonskog i ugovornog prava preče kupovine iz ima prvenstvo nad najpovoljnijim ponudiocem, ako u roku od tri dana od dana dostavljanja izveštaja o elektronskoj prodaji izjavi da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Zaključkom se određuju, pre svega, uslovi prodaje na javnom nadmetanju i od kada i kako nepokretnost može da se proda neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka.
Uslovi prodaje nepokretnosti, pre svega, sadrže:
1)
bliži opis nepokretnosti sa pripacima;
2)
naznaku da li je nepokretnost slobodna od lica i stvari ili da u njoj živi izvršni dužnik s porodicom ili neki drugi neposredni držalac nepokretnosti;
3)
prava trećih lica koja ostaju na nepokretnosti i posle njene prodaje;
4)
stvarne i lične službenosti i stvarne terete koje kupac preuzima;
5)
procenjenu vrednost nepokretnosti i dan procene;
6)
vreme i mesto prvog javnog nadmetanja i početnu cenu nepokretnosti na prvom javnom nadmetanju;
7)
rok u kome je kupac dužan da plati prodajnu cenu;
8)
iznos jemstva koje se polaže, rok u kome se polaže i kome se polaže;
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju zaključak o prodaji sadrži i posebnu napomenu da će se prodaja sprovesti preko portala elektronske prodaje, kao i licitacioni korak određen u procentu od početne cene ne višem od 10%.
U slučaju da se nepokretnost prodaje putem elektronskog javnog nadmetanja zaključak o prodaji mora sadržati i elemente propisane pravilnikom iz
Zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju objavljuje se na elektronskoj oglasnoj tabli Komore i na drugi uobičajeni način.
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju zaključak o prodaji objavljuje se i na portalu elektronske prodaje.
Stranka može o svom trošku da objavi zaključak u sredstvima javnog informisanja i da o zaključku obavesti posrednike u prodaji.
Zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju dostavlja se strankama, založnim poveriocima, učesnicima u postupku, imaocu ugovornog i zakonskog prava preče kupovine koje je upisano u katastar nepokretnosti.
Javno nadmetanje održava se u kancelariji javnog izvršitelja, ako on drukčije ne odredi.
Na javnom nadmetanju mogu kao ponudioci da učestvuju samo lica koja su položila jemstvo najkasnije dva dana pre održavanja javnog nadmetanja.
Jemstvo iznosi 15% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Izvršni poverilac i založni poverilac ne polažu jemstvo ako njihova potraživanja dosežu iznos jemstva i ako bi, s obzirom na njihov redosled namirenja i procenjenu vrednost nepokretnosti, iznos jemstva mogao da se namiri iz prodajne cene.
Kada se nepokretnost prodaje na elektronskom javnom nadmetanju jemstvo se uplaćuje na račun propisan za uplatu javnih prihoda koji ne podleže blokadi, u skladu sa pravilnikom koji uređuje postupak elektronske prodaje.
Javno nadmetanje se održava i ako je prisutno samo jedno lice koje je položilo jemstvo i koje ne spori da je mogući ponudilac, pa i ako ne stavi ponudu (jedan ponudilac).
Na predlog izvršnog poverioca koji se podnosi pre objavljivanja javnog nadmetanja, javni izvršitelj može u tom slučaju odložiti javno nadmetanje.
Ako javnom nadmetanju prisustvuje samo jedan ponudilac koji ne stavi ponudu, javni izvršitelj utvrđuje da javno nadmetanje nije uspelo.
Odredbe shodno se primenjuju i na prodaju nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju.
Prvo javno nadmetanje održava se u roku koji ne može biti kraći od 15, niti duži od 30 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju na elektronskoj oglasnoj tabli Komore.
Ako se nepokretnost prodaje na elektronskom javnom nadmetanju, rok iz
računa se od dana objavljivanja zaključka na portalu elektronske prodaje.
Ako nepokretnost ne bude prodata na prvom javnom nadmetanju javni izvršitelj utvrđuje da ono nije uspelo i na licu mesta zakazuju drugo javno nadmetanje.
Drugo javno nadmetanje mora da počne u roku od najmanje 15, a najviše 30 dana od dana prvog javnog nadmetanja.
Nepokretnost ne može na prvom javnom nadmetanju biti prodata ispod 70% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena).
Na drugom javnom nadmetanju ne može biti prodata ispod 50% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena).
Na zajednički predlog stranaka ili izvršnog poverioca javni izvršitelj je dužan da odredi da početna cena na prvom javnom nadmetanju bude viša od 70% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Pre početka javnog nadmetanja utvrđuje se da li su ispunjeni uslovi za to.
Javno nadmetanje počinje objavljivanjem javnog nadmetanja, i saopštavanjem početne cene.
Ako najmanje jedan učesnik prihvati početnu cenu, javni izvršitelj objavljuje sledeću cenu koja je viša i to najviše za 10% od početne cene. Ovaj postupak se ponavlja sve dok poslednja objavljena cena ostane neprihvaćena, nakon čega se javno nadmetanje zaključuje.
O javnom nadmetanju vodi se zapisnik.
Tok javnog nadmetanja u slučaju elektronske prodaje bliže se uređuje pravilnikom iz
Kada zaključi javno nadmetanje javni izvršitelj objavljuje ko je najpovoljniji ponudilac i posle mogućeg izjašnjenja o korišćenju prava preče kupovine donosi zaključak o dodeljivanju nepokretnosti.
Najpovoljniji ponudilac jeste ponudilac koji je ponudio najvišu objavljenu cenu, a ako je dva ili više učesnika ponudilo najvišu objavljenu cenu najpovoljniji ponudilac je onaj koji je tu cenu prvi ponudio.
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju javni izvršitelj po prijemu izveštaja o elektronskoj prodaji postupa na način predviđen
Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti sadrži, pored ostalog, ime i prezime ili poslovno ime prva tri najpovoljnija ponudioca.
U zaključku se navodi da će nepokretnost biti dodeljena ponudiocu koji je ponudio neposredno nižu cenu od najpovoljnijeg ponudioca (drugi po redu ponudilac) ili ponudiocu koji je ponudio neposredno nižu cenu od drugog po redu ponudioca (treći po redu ponudilac), ako najpovoljniji i drugi po redu ponudilac ne plate ponuđenu cenu u roku koji je određen zaključkom o prodaji nepokretnosti. Oni se navode u zaključku i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Zaključak se objavljuje na elektronskoj oglasnoj tabli Komore, i dostavlja svima kojima i zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju, kao i ponudiocima na javnom nadmetanju.
Ponudiocima čija ponuda nije prihvaćena jemstvo se vraća odmah posle zaključenja javnog nadmetanja.
Drugom i trećem po redu ponudiocu vraća se jemstvo kad najpovoljniji ponudilac plati ponuđenu cenu u roku, a trećem po redu ponudiocu i kad drugi po redu ponudilac plati ponuđenu cenu u roku. Iz jemstva ponudioca koji nije platio ponuđenu cenu namiruju se troškovi javnog nadmetanja i razlika između cene koju je on ponudio i plaćene cene, a ako nakon toga preostane višak, uplatiće se na račun budžeta Republike Srbije.
Ako prva tri ponudioca ne plate ponuđenu cenu u roku, iz njihovog jemstva namiruju se troškovi prvog i drugog javnog nadmetanja, odnosno neposredne pogodbe i razlika u ceni postignutoj na prvom i drugom javnom nadmetanju, odnosno razlika u ceni koja je postignuta na drugom javnom nadmetanju i ceni koja je postignuta u postupku prodaje putem neposredne pogodbe, a ako nakon toga preostane višak, uplatiće se na račun budžeta Republike Srbije.
Jemstvo u svakom slučaju gubi učesnik koji ne ponudi ni početnu cenu, kao i učesnik koji odustane od javnog nadmetanja. U tom slučaju postupiće se na način propisan .
Isto važi i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Ako drugo javno nadmetanje nije uspelo javni izvršitelj odmah poziva izvršnog poverioca da u roku od 15 dana izabere namirenje prodajom nepokretnosti neposrednom pogodbom ili prenosom prava svojine na nepokretnosti.
Izvršni postupak obustavlja se ako izvršni poverilac propusti rok za izbor.
Nepokretnost može da se proda neposrednom pogodbom ako se stranke tako sporazumeju ili ako posle neuspeha drugog javnog nadmetanja to izabere izvršni poverilac (
Ugovor o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom zaključuju u pismenom obliku kupac i javni izvršitelj, u ime i za račun izvršnog dužnika, ili lice koje obavlja komisione poslove prodaje, u svoje ime a za račun izvršnog dužnika. Ugovor se dostavlja poreskoj upravi i jedinici lokalne samouprave, prema mestu nalaženja nepokretnosti.
Jemstvo, u iznosu od 15% procenjene vrednosti nepokretnosti, kupac polaže neposredno pre zaključenja ugovora o prodaji.
Sporazum o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom i ugovor o prodaji neposrednom pogodbom ne podležu solemnizaciji od javnog beležnika.
Sporazum stranaka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom moguć je do donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti posle javnog nadmetanja ili donošenja zaključka kojim se utvrđuje da drugo javno nadmetanje nije uspeelo.
Sporazum nije dozvoljen dok traje javno nadmetanje, a ako se nepokretnost proda na prvom javnom nadmetanju - dok se ne utvrdi da ono nije uspelo iako je stvar prodata (
). Posle toga, sporazum je opet dozvoljen dok ne počne drugo javno nadmetanje.
Sporazumom stranaka određuju se kupac nepokretnosti, rok za zaključenje ugovora o prodaji neposrednom pogodbom i prodajna cena, a mogu da se odrede i drugi uslovi.
Založni poverilac čije je pravo upisano pre donošenja najstarijeg rešenja o izvršenju mora dati svoj pristanak u pisanoj formi na uslove iz sporazuma u roku od osam dana od dana dostavljanja.
ne izjasni u roku od osam dana od dana dostavljanja sporazuma, smatra se da je dao pristanak na sporazum, o čemu će ga javni izvršitelj poučiti prilikom dostavljanja sporazuma.
Odmah posle sporazuma stranaka donosi se zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, kojim se određuju kupac, rok za zaključenje ugovora, cena i rok za plaćanje prodajne cene.
Ugovor o prodaji može da se zaključi u roku od 20 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, a rok za plaćanje cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti donosi se odmah posle zaključenja ugovora o prodaji, pošto javni izvršitelj utvrdi da ugovor ispunjava sve uslove iz zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka i ostale uslove koji su potrebni za njegovu punovažnost.
Ako se ugovor ne zaključi u roku određenom zaključkom o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, stranke mogu u naredna tri dana da izmene sporazum i produže rok za zaključenje ugovora.
neophodan je pristanak založnog poverioca na način propisan ovog zakona.
U tom slučaju javni izvršitelj odmah donosi novi zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka kojim se, pored ostalog, predviđa da ugovor može da se zaključi u roku od deset dana od dana objavljivanja novog zaključka, a da rok za plaćanje prodajne cene ne može biti duži od deset dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Ako neka stranka pismeno odustane od sporazuma, ili stranke ne izmene sporazum u roku, ili ugovor ne bude zaključen u roku, ili prodajna cena ne bude plaćena u roku - javni izvršitelj utvrđuje da nepokretnost nije prodata neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka i nastavlja izvršni postupak u stanju u kom se nalazio kad su se stranke sporazumele o prodaji neposrednom pogodbom.
Zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca donosi se odmah pošto izvršni poverilac izabere takvo namirenje. Zaključkom se određuju rok za zaključenje ugovora o prodaji i rok za plaćanje prodajne cene.
Ugovor o prodaji može da se zaključi u roku od 30 dana od dana donošenja zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca. Cena nepokretnosti se slobodno ugovora, a rok za plaćanje cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Ugovor o prodaji zaključuje se sa licem koje je potpisalo sporazum sa izvršnim poveriocem o ceni i roku za plaćanje cene i o tome obavestilo javnog izvršitelja.
Ako se nepokretnost proda neposrednom pogodbom, izvršni poverilac smatra se namirenim u visini postignute cene, ali ako je ona niža od 30% procenjene vrednosti nepokretnosti, smatra se namirenim u iznosu od 30% od procenjene vrednosti nepokretnosti.
Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti donosi se odmah posle zaključenja ugovora o prodaji.
Ako ugovor o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca ne bude zaključen u roku koji je određen zaključkom o prodaji stvari neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca, ili ako cena ne bude plaćena u roku koji je određen, javni izvršitelj utvrđuje da nepokretnost nije prodata neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca.
Izvršni poverilac poziva se da u roku od osam dana zahteva namirenje prenosom prava svojine na nepokretnosti ili da predloži drugo sredstvo i predmet izvršenja, a ako propusti rok, izvršni postupak se obustavlja.
Poverilac se namiruje prenosom prava svojine na nepokretnosti i ako posle neuspeha javnog nadmetanja izabere namirenje prenosom prava svojine na nepokretnosti (
O prenosu prava svojine na nepokretnosti donosi se zaključak.
U zaključku se, pored ostalog, izvršni poverilac obavezuje da u određenom roku položi novčani iznos potreban da se namire ostala lica koja imaju pravo na namirenje.
Ako izvršni poverilac položi iznos u roku, donosi se zaključak o predaji nepokretnosti, a ako to propusti, izvršni postupak se obustavlja.
Izvršni poverilac kome je preneseno pravo svojine na nepokretnosti smatra se namirenim u iznosu od 50% od procenjene vrednosti nepokretnosti, umanjene za novčani iznos koji je položio za namirenje ostalih lica koja imaju pravo na namirenje.
Ako mu i posle tog umanjenja preostane više od njegovog potraživanja, razliku isplaćuje izvršnom dužniku u roku koji odredi javni izvršitelj, inače se zaključak o predaji nepokretnosti stavlja van snage.
Kupac je dužan da plati prodajnu cenu u roku određenom zaključkom o prodaji nepokretnosti.
Ako najpovoljniji ponudilac s javnog nadmetanja ne plati ponuđenu cenu u roku, zaključkom se oglašava da je prodaja bez dejstva prema njemu i nepokretnost se dodeljuje drugom po redu ponudiocu uz određivanje roka za plaćanje ponuđene cene. Ako ni on cenu ne plati u roku, zaključkom se oglašava da je prodaja bez dejstva prema njemu i nepokretnost dodeljuje trećem po redu ponudiocu uz određivanje roka za plaćanje ponuđene cene. Isto važi i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Ako ni treći po redu ponudilac ne plati cenu u roku, javni izvršitelj utvrđuje da javno nadmetanje nije uspelo.
Ako je kupac izvršni poverilac čije potraživanje ne doseže iznos prodajne cene i ako bi se, s obzirom na njegov red prvenstva, mogao namiriti iz nje, on plaća na ime cene samo razliku između potraživanja i prodajne cene.
Zaključak o predaji nepokretnosti kupcu donosi se odmah posle isplate prodajne cene i dostavlja svima kojima i zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju, odnosno neposrednom pogodbom, kao i poreskoj upravi i jedinici lokalne samouprave, prema mestu nalaženja nepokretnosti.
Kupac stiče pravo svojine na nepokretnosti danom donošenja zaključka o predaji.
Zaključak o predaji nepokretnosti sadrži nalog neposrednom držaocu nepokretnosti da u određenom roku preda kupcu državinu nepokretnosti, vreme kada kupac stiče državinu na nepokretnosti, utvrđenje da su se ugasila založna prava, stvarne službenosti i stvarni tereti koji se gase prodajom nepokretnosti, nalog da se sticanje svojine kupca na nepokretnosti upiše u katastar nepokretnosti, kao i nalog da se iz katastra nepokretnosti brišu prava i tereti koji su se ugasili kupovinom ili koje kupac nije preuzeo.
Protiv zaključka o predaji nepokretnosti može se podneti zahtev za otklanjanje nepravilnosti u roku od osam dana od dana dostavljanja zaključka.
Rešenjem kojim se usvaja zahtev za otklanjanje nepravilnosti iz
Neposredni držalac nepokretnosti predaje kupcu državinu u roku određenom zaključkom o predaji nepokretnosti, ako zakonom ili sporazumom s kupcem nije drukčije određeno.
Ako se nepokretnost nalazila i ostaje u državini drugog lica ili izvršnog dužnika, kupac stiče državinu donošenjem zaključka o predaji nepokretnosti.
Ako neposredni držalac nepokretnosti ne preda kupcu državinu nepokretnosti u roku koji je određen zaključkom o predaji nepokretnosti javni izvršitelj, na predlog kupca, donosi zaključak koji se sprovodi prema odredbama o izvršenju radi ispražnjenja i predaje nepokretnosti ().
predujmljuje kupac nepokretnosti, a snosi ih neposredni držalac čije se iseljenje sprovodi.
Ne mogu biti prinudno iseljeni imaoci ličnih službenosti koje se ne gase prodajom nepokretnosti, zakupci čiji ugovor o zakupu ne prestaje prodajom nepokretnosti i zakupci stana na neodređeno vreme koji su stekli zakup na osnovu zakona kojim se uređuje stanovanje.
Namirenje počinje odmah posle donošenja zaključka o predaji nepokretnosti kupcu.
O namirenju se donosi zaključak.
Javni izvršitelj dužan je da u roku od 30 dana od dana donošenja zaključka o namirenju prenese sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti sa svoga namenskog računa na račun lica koja se namiruju.
Zaključak o namirenju zasniva se na stanju stvari iz spisa predmeta, katastra nepokretnosti i drugih javnih knjiga.
Pri tome se uzimaju u obzir samo potraživanja sadržana u rešenju o izvršenju koje je postalo pravnosnažno pre donošenja zaključka o namirenju.
Potraživanja sadržana u rešenju o izvršenju koje nije postalo pravnosnažno do donošenja zaključka o namirenju, namiruju se posle pravnosnažnosti rešenja o izvršenju, iz prodajne cene koja možda preostane.
Iz prodajne cene namiruje se izvršni poverilac čija je zabeležba rešenja o izvršenju najstarija, izvršni poverioci koji su pristupili izvršnom postupku, založni poverioci i lica koja imaju pravo na naknadu zbog gašenja ličnih službenosti i stvarnih tereta prodajom nepokretnosti ako su potraživanja naknade prijavila do donošenja zaključka o namirenju.
Iz prodajne cene prvenstveno se namiruju, sledećim redosledom:
1)
troškovi izvršnog postupka koji su prijavljeni do donošenja zaključka o namirenju;
2)
potraživanja na osnovu zakonskog izdržavanja koja se dokazuju izvršnom ispravom koja je nastala pre donošenja najstarijeg rešenja o izvršenju i prijavljena su do donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Potraživanja na osnovu zakonskog izdržavanja namiruju se tek ako se prodajna cena ne iscrpe namirenjem troškova izvršnog postupka.
Ako svi troškovi izvršnog postupka ne mogu da se namire u celini, namiruju se srazmerno njihovoj visini, a to važi i za potraživanja na osnovu zakonskog izdržavanja.
Pošto se namire potraživanja koja se prvenstveno namiruju, ostala se razvrstavaju na tri reda namirenja:
1)
potraživanja založnih poverilaca;
2)
potraživanja lica koja imaju pravo na naknadu zbog gašenja ličnih službenosti i stvarnih tereta prodajom nepokretnosti;
3)
potraživanja izvršnih poverilaca.
Namirenje narednog reda namirenja počinje kad se poverioci iz prethodnog reda namire u celini.
Ako prodajna cena nije dovoljna da se namire svi poverioci iz istog reda namirenja, oni se namiruju prema redosledu sticanja prava na namirenje, a ako su pravo na namirenje stekli istovremeno, namiruju se srazmerno visini svojih potraživanja.
Založni poverioci stiču pravo na namirenje prema vremenu sticanja založnog prava, poverioci naknade zbog gašenja ličnih službenosti i stvarnih tereta prema vremenu upisa ličnih službenosti i stvarnih tereta u katastar nepokretnosti, a izvršni poverioci prema vremenu upisa zabeležbe njihovog rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti.
Troškovi koji su dosuđeni u izvršnoj ispravi imaju isti redosled namirenja kao glavno potraživanje, što važi i za kamate koje su određene zakonom kojim se uređuje hipoteka.
Ako lica koja imaju pravo na naknadu zbog gašenja ličnih službenosti i stvarnih tereta prodajom nepokretnosti i izvršni poverioci pismeno ne ugovore visinu naknade do donošenja zaključka o namirenju, naknadu određuje javni izvršitelj.
Pri tome prvenstveno uzima u obzir vreme u kome bi lična službenost ili stvarni teret još trajali, njihovu vrednost i životnu dob njihovih imalaca.
Kupac nepokretnosti i imalac prava lične službenosti ili stvarnog tereta mogu, do kraja roka za plaćanje prodajne cene, pismeno da ugovore da kupac preuzme ličnu službenost ili stvarni teret, a da se iznos naknade date za preuzimanje odbije od prodajne cene.
Lice koje se namiruje iz prodajne cene može pred javnim izvršiteljem, pismeno ili usmeno na zapisnik, osporiti postojanje potraživanja drugog lica, njegovu visinu i redosled namirenja, ako to čini povoljnijim njegove izglede za namirenje.
Osporavanje je moguće do donošenja zaključka o namirenju.
Javni izvršitelj ili rešenjem odlučuje o osporavanju ili zaključkom upućuje lice koje osporava potraživanje da pokrene parnični postupak u roku od 15 dana.
Javni izvršitelj odlučuje o osporavanju ako među strankama nisu sporne činjenice ili ako se osporavanje dokazuje pravnosnažnom odlukom ili javnom ili po zakonu overenom izjavom. Protiv rešenja žalba nije dozvoljena.
Ako prihvati osporavanje javni izvršitelj zaključkom upućuje lice čije je potraživanje osporeno da pokrene parnični postupak u roku od 15 dana od prihvatanja osporavanja. Ako ne prihvati osporavanje javni izvršitelj zaključkom upućuje lice koje osporava potraživanje da pokrene parnični postupak u roku od 15 dana od neprihvatanja osporavanja.
Iznos osporenog potraživanja polaže se u depozit javnog izvršitelja.
Ako lice koje je upućeno na parnicu ne pokrene parnični postupak u roku koji je odredio javni izvršitelj, smatra se da nije osporilo potraživanje, odnosno da je odustalo od namirenja potraživanja u izvršnom postupku.
Time se ne dira u pravo lica koje je upućeno na parnicu da posle okončanja izvršnog postupka pokrene parnični postupak protiv lica čije je potraživanje osporeno, odnosno lica koje je osporilo potraživanje.
Presuda koja se donese u parnici o osporenom potraživanju deluje prema izvršnom dužniku i svim poveriocima.
Javni izvršitelj može, na predlog lica čije je potraživanje osporeno, usloviti odlaganje donošenja zaključka o namirenju i namirenje osporenog potraživanja polaganjem jemstva za štetu koju ono može pretrpeti zbog odlaganja namirenja.
Ako lice koje je osporilo potraživanje ne položi jemstvo u roku koji je odredio javni izvršitelj smatra se da nije osporilo potraživanje.
Lice čije je potraživanje neosnovano osporeno i koje usled toga pretrpi štetu ima pravo da je naplati iz položenog jemstva.
Potraživanje založnog poverioca koje nije dospelo do donošenja zaključka o namirenju izdvaja se i deponuje kod javnog izvršitelja i ispunjava prema rokovima dospeća.
Ipak, založni poverilac može zahtevati da se namiri pre dospelosti potraživanja, na osnovu zaključka o namirenju, prema redosledu namirenja založnih poverilaca.
U tom slučaju potraživanje založnog poverioca za koje nije ugovorena kamata, namiruje se tako što se od glavnog duga odbija iznos koji odgovara zateznoj kamati obračunatoj od donošenja zaključka o namirenju do dospelosti potraživanja, a potraživanje založnog poverioca za koje je ugovorena kamata namiruje se zajedno s ugovorenom kamatom obračunatom do donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Potraživanja povremenih primanja na osnovu naknade štete zbog narušenja zdravlja, novčane rente zbog potpune ili delimične nesposobnosti za rad i novčane rente za izdržavanje koje je izgubljeno usled smrti dužnika izdržavanja, koja su obezbeđena zalogom, a dospevaju posle donošenja zaključka o namirenju, namiruju se pre dospelosti samo na zahtev poverioca, prema redosledu namirenja založnih poverilaca.
Poverilac može da zahteva namirenje do donošenja zaključka o namirenju.
Visina potraživanja povremenih davanja izračunava se isto kao visina naknade za lične službenosti i stvarne terete.
Potraživanje koje je obezbeđeno založnim pravom, a koje zavisi od uslova koji treba da nastupi ili da ne nastupi posle donošenja zaključka o namirenju, izdvaja se i deponuje kod javnog izvršitelja. Kod javnog izvršitelja izdvaja se i deponuje i potraživanje poverioca čije založno pravo nije upisano u katastar nepokretnosti iako je zahtev za upis založnog prava podnet pre zahteva za upis najstarije zabeležbe rešenja o izvršenju, s tim što upis založnog prava ima dejstvo nastupanja odložnog uslova.
Oba potraživanja isplaćuju se kad odložni uslov nastupi ili kad postane izvesno da raskidni uslov neće nastupiti, i bez zahteva založnog poverioca, prema redosledu namirenja založnih poverilaca.
Ako odložni uslov ne nastupi ili raskidni uslov nastupi, iz izdvojenog iznosa namiruju se izvršni poverioci čija potraživanja uopšte nisu namirena ili nisu potpuno namirena, a ako njih nema ili ako se izdvojeni iznos ne iscrpe njihovim namirenjem - izvršnom dužniku predaje se ceo iznos ili njegov ostatak.
Ako lice u čiju je korist u katastar nepokretnosti upisana predbeležba založnog prava pre upisa najstarije zabeležbe rešenja o izvršenju na nepokretnosti, dokaže da je u toku postupak za opravdavanje predbeležbe ili da nije protekao rok za njegovo pokretanje, potraživanje na koje se predbeležba odnosi namiruje se kao potraživanje pod odložnim uslovom.
Potraživanje za koje je u katastar nepokretnosti upisana zabeležba spora radi brisanja založnog prava ili zabeležba spora o osnovu upisa založnog prava, namiruje se kao potraživanje pod raskidnim uslovom.
Ako nepokretnost nije upisana u katastar nepokretnosti izvršni poverilac mora uz predlog za izvršenje podneti isprave podobne da se na osnovu njih upiše svojina na nepokretnosti u korist izvršnog dužnika. Sud je dužan da podnetu ispravu odmah prosledi organu koji vodi katastar nepokretnosti i zastane s postupkom do upisa svojine izvršnog dužnika.
Ako je u predlogu za izvršenje kao predmet izvršenja naznačena nepokretnost ili deo nepokretnosti koji nisu upisani u katastar nepokretnosti i na kojima ne može da se upiše svojina, izvršni poverilac daje izjavu da upis svojine nije moguć i prilaže je uz predlog za izvršenje. U tom slučaju sud donosi rešenje o izvršenju na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, pod uslovom da izvršni poverilac uz predlog za izvršenje dostavi ili naznači, kao dokaz o vanknjižnoj svojini, građevinsku dozvolu koja glasi na izvršnog dužnika, ili ako ne postoji ili ne glasi na izvršnog dužnika - druge isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika.
Na predlog izvršnog poverioca, sud nalaže izvršnom dužniku ili drugom licu da dostavi isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika, pod pretnjom izricanja novčane kazne.
Pošto sud donese rešenje o izvršenju na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, nepokretnost popisuje javni izvršitelj na sastanku za popis, na koji poziva izvršnog poverioca, izvršnog dužnika, lica čije se nepokretnosti graniče s nepokretnošću i neposrednog držaoca nepokretnosti, ako to nije izvršni dužnik.
shodno se primenjuje i kada javni izvršitelj donese zaključak o sprovođenju izvršenja na nepokretnosti koja je u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika.
Zapisnik o popisu nepokretnosti za koju se utvrdi da je u svojini izvršnog dužnika ima dejstvo kao upis zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti i objavljuje se na elektronskoj oglasnoj tabli Komore.
U zaključku o prodaji nepokretnosti, javni izvršitelj posebno navodi da je nepokretnost u vanknjižnoj svojini.
Za odlučivanje o predlogu za izvršenje radi namirenja novčanog potraživanja zajedničkom prodajom nepokretnosti i pokretnih stvari isključivo mesno je nadležan sud na čijem području se nalazi nepokretnost.
U rešenju o izvršenju, odnosno u zaključku javnog izvršitelja o sprovođenju izvršenja, određuje se da se nepokretnosti i pokretne stvari zajednički prodaju ako se pokretne stvari nalaze na nepokretnosti ili unutar nje ili ako su u funkcionalnoj vezi sa nepokretnošću.
Zajednička prodaja ogleda se u tome što se nepokretnosti i pokretne stvari prodaju na istoj prodaji, zajednički i po jednoj ukupnoj ceni i tako da kupovina nepokretnosti bude uslovljena prethodnom kupovinom pokretnih stvari i obratno.
Nepokretnosti i pokretne stvari prodaju se zajedno putem javnog nadmetanja ili neposrednom pogodbom u skladu sa odredbama ovog zakona kojima se uređuje izvršenje na nepokretnostima radi namirenja novčanog potraživanja.
Ako se nepokretnosti i pokretne stvari nisu mogle prodati ni na drugom javnom nadmetanju javni izvršitelj odmah poziva izvršnog poverioca da se u roku od 15 dana izjasni da li predlaže prodaju neposrednom pogodbom. U slučaju da se izvršni poverilac ne izjasni u roku izvršni postupak se obustavlja.
Ako se nepokretnosti i pokretne stvari nisu mogle prodati neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca, izvršni postupak se razdvaja na postupak prodaje nepokretnosti i postupak prodaje pokretnih stvari koji u tom slučaju počinju ispočetka.
Ako se nepokretnosti i pokretne stvari nisu mogle prodati neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka izvršni postupak se nastavlja u stanju u kom se nalazio kada su se stranke sporazumele o prodaji neposrednom pogodbom.
U postupku zajedničke prodaje nepokretnosti i pokretnih stvari izvršni poverilac se ne može namiriti prenosom stvari u svojinu.
Pošto kupac plati ukupnu prodajnu cenu u roku koji je određen u zaključku o zajedničkoj prodaji stvari, stalni sudski veštak utvrđuje koji deo ukupne cene otpada na kupovinu nepokretnosti, a koji deo na kupovinu pokretne stvari, a namirenje izvršnih poverilaca i drugih lica koji imaju pravo na namirenje odvija se odvojeno za nepokretnosti, a odvojeno za pokretne stvari.
Postupak oba namirenja vodi isti javni izvršitelj.
Ako jedan ili više javnih izvršitelja vodi jedan ili više izvršnih postupaka radi namirenja novčanog potraživanja prodajom nepokretnosti i pokretnih stvari koje ispunjavaju uslove za zajedničku prodaju, na predlog izvršnog poverioca ili po službenoj dužnosti, donosi se zaključak o spajanju postupaka i o zajedničkoj prodaji nepokretnosti i pokretnih stvari i nastavlja sprovođenje izvršenja.
Zaključak o spajanju postupka može da se donese najkasnije do objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti ili pokretnih stvari, u zavisnosti od toga koji je zaključak ranije objavljen.
Zaključak iz donosi i postupak nastavlja javni izvršitelj koji sprovodi izvršenje u postupku u kojem je upisana najstarija zabeležba rešenja o izvršenju.