Zaključkom se određuju, pre svega, uslovi prodaje na javnom nadmetanju i od kada i kako nepokretnost može da se proda neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka.
Uslovi prodaje nepokretnosti, pre svega, sadrže:
1)
bliži opis nepokretnosti sa pripacima;
2)
naznaku da li je nepokretnost slobodna od lica i stvari ili da u njoj živi izvršni dužnik s porodicom ili neki drugi neposredni držalac nepokretnosti;
3)
prava trećih lica koja ostaju na nepokretnosti i posle njene prodaje;
4)
stvarne i lične službenosti i stvarne terete koje kupac preuzima;
5)
procenjenu vrednost nepokretnosti i dan procene;
6)
vreme i mesto prvog javnog nadmetanja i početnu cenu nepokretnosti na prvom javnom nadmetanju;
7)
rok u kome je kupac dužan da plati prodajnu cenu;
8)
iznos jemstva koje se polaže, rok u kome se polaže i kome se polaže;
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju zaključak o prodaji sadrži i posebnu napomenu da će se prodaja sprovesti preko portala elektronske prodaje, kao i licitacioni korak određen u procentu od početne cene ne višem od 10%.
U slučaju da se nepokretnost prodaje putem elektronskog javnog nadmetanja zaključak o prodaji mora sadržati i elemente propisane pravilnikom iz
Zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju objavljuje se na elektronskoj oglasnoj tabli Komore i na drugi uobičajeni način.
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju zaključak o prodaji objavljuje se i na portalu elektronske prodaje.
Stranka može o svom trošku da objavi zaključak u sredstvima javnog informisanja i da o zaključku obavesti posrednike u prodaji.
Zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju dostavlja se strankama, založnim poveriocima, učesnicima u postupku, imaocu ugovornog i zakonskog prava preče kupovine koje je upisano u katastar nepokretnosti.
Javno nadmetanje održava se u kancelariji javnog izvršitelja, ako on drukčije ne odredi.
Na javnom nadmetanju mogu kao ponudioci da učestvuju samo lica koja su položila jemstvo najkasnije dva dana pre održavanja javnog nadmetanja.
Jemstvo iznosi 15% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Izvršni poverilac i založni poverilac ne polažu jemstvo ako njihova potraživanja dosežu iznos jemstva i ako bi, s obzirom na njihov redosled namirenja i procenjenu vrednost nepokretnosti, iznos jemstva mogao da se namiri iz prodajne cene.
Kada se nepokretnost prodaje na elektronskom javnom nadmetanju jemstvo se uplaćuje na račun propisan za uplatu javnih prihoda koji ne podleže blokadi, u skladu sa pravilnikom koji uređuje postupak elektronske prodaje.
Javno nadmetanje se održava i ako je prisutno samo jedno lice koje je položilo jemstvo i koje ne spori da je mogući ponudilac, pa i ako ne stavi ponudu (jedan ponudilac).
Na predlog izvršnog poverioca koji se podnosi pre objavljivanja javnog nadmetanja, javni izvršitelj može u tom slučaju odložiti javno nadmetanje.
Ako javnom nadmetanju prisustvuje samo jedan ponudilac koji ne stavi ponudu, javni izvršitelj utvrđuje da javno nadmetanje nije uspelo.
Odredbe shodno se primenjuju i na prodaju nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju.
Prvo javno nadmetanje održava se u roku koji ne može biti kraći od 15, niti duži od 30 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju na elektronskoj oglasnoj tabli Komore.
Ako se nepokretnost prodaje na elektronskom javnom nadmetanju, rok iz
računa se od dana objavljivanja zaključka na portalu elektronske prodaje.
Ako nepokretnost ne bude prodata na prvom javnom nadmetanju javni izvršitelj utvrđuje da ono nije uspelo i na licu mesta zakazuju drugo javno nadmetanje.
Drugo javno nadmetanje mora da počne u roku od najmanje 15, a najviše 30 dana od dana prvog javnog nadmetanja.
Nepokretnost ne može na prvom javnom nadmetanju biti prodata ispod 70% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena).
Na drugom javnom nadmetanju ne može biti prodata ispod 50% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena).
Na zajednički predlog stranaka ili izvršnog poverioca javni izvršitelj je dužan da odredi da početna cena na prvom javnom nadmetanju bude viša od 70% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Pre početka javnog nadmetanja utvrđuje se da li su ispunjeni uslovi za to.
Javno nadmetanje počinje objavljivanjem javnog nadmetanja, i saopštavanjem početne cene.
Ako najmanje jedan učesnik prihvati početnu cenu, javni izvršitelj objavljuje sledeću cenu koja je viša i to najviše za 10% od početne cene. Ovaj postupak se ponavlja sve dok poslednja objavljena cena ostane neprihvaćena, nakon čega se javno nadmetanje zaključuje.
O javnom nadmetanju vodi se zapisnik.
Tok javnog nadmetanja u slučaju elektronske prodaje bliže se uređuje pravilnikom iz
Kada zaključi javno nadmetanje javni izvršitelj objavljuje ko je najpovoljniji ponudilac i posle mogućeg izjašnjenja o korišćenju prava preče kupovine donosi zaključak o dodeljivanju nepokretnosti.
Najpovoljniji ponudilac jeste ponudilac koji je ponudio najvišu objavljenu cenu, a ako je dva ili više učesnika ponudilo najvišu objavljenu cenu najpovoljniji ponudilac je onaj koji je tu cenu prvi ponudio.
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju javni izvršitelj po prijemu izveštaja o elektronskoj prodaji postupa na način predviđen
Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti sadrži, pored ostalog, ime i prezime ili poslovno ime prva tri najpovoljnija ponudioca.
U zaključku se navodi da će nepokretnost biti dodeljena ponudiocu koji je ponudio neposredno nižu cenu od najpovoljnijeg ponudioca (drugi po redu ponudilac) ili ponudiocu koji je ponudio neposredno nižu cenu od drugog po redu ponudioca (treći po redu ponudilac), ako najpovoljniji i drugi po redu ponudilac ne plate ponuđenu cenu u roku koji je određen zaključkom o prodaji nepokretnosti. Oni se navode u zaključku i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Zaključak se objavljuje na elektronskoj oglasnoj tabli Komore, i dostavlja svima kojima i zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju, kao i ponudiocima na javnom nadmetanju.
Ponudiocima čija ponuda nije prihvaćena jemstvo se vraća odmah posle zaključenja javnog nadmetanja.
Drugom i trećem po redu ponudiocu vraća se jemstvo kad najpovoljniji ponudilac plati ponuđenu cenu u roku, a trećem po redu ponudiocu i kad drugi po redu ponudilac plati ponuđenu cenu u roku. Iz jemstva ponudioca koji nije platio ponuđenu cenu namiruju se troškovi javnog nadmetanja i razlika između cene koju je on ponudio i plaćene cene, a ako nakon toga preostane višak, uplatiće se na račun budžeta Republike Srbije.
Ako prva tri ponudioca ne plate ponuđenu cenu u roku, iz njihovog jemstva namiruju se troškovi prvog i drugog javnog nadmetanja, odnosno neposredne pogodbe i razlika u ceni postignutoj na prvom i drugom javnom nadmetanju, odnosno razlika u ceni koja je postignuta na drugom javnom nadmetanju i ceni koja je postignuta u postupku prodaje putem neposredne pogodbe, a ako nakon toga preostane višak, uplatiće se na račun budžeta Republike Srbije.
Jemstvo u svakom slučaju gubi učesnik koji ne ponudi ni početnu cenu, kao i učesnik koji odustane od javnog nadmetanja. U tom slučaju postupiće se na način propisan .
Isto važi i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Ako drugo javno nadmetanje nije uspelo javni izvršitelj odmah poziva izvršnog poverioca da u roku od 15 dana izabere namirenje prodajom nepokretnosti neposrednom pogodbom ili prenosom prava svojine na nepokretnosti.
Izvršni postupak obustavlja se ako izvršni poverilac propusti rok za izbor.
Nepokretnost može da se proda neposrednom pogodbom ako se stranke tako sporazumeju ili ako posle neuspeha drugog javnog nadmetanja to izabere izvršni poverilac (
Ugovor o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom zaključuju u pismenom obliku kupac i javni izvršitelj, u ime i za račun izvršnog dužnika, ili lice koje obavlja komisione poslove prodaje, u svoje ime a za račun izvršnog dužnika. Ugovor se dostavlja poreskoj upravi i jedinici lokalne samouprave, prema mestu nalaženja nepokretnosti.
Jemstvo, u iznosu od 15% procenjene vrednosti nepokretnosti, kupac polaže neposredno pre zaključenja ugovora o prodaji.
Sporazum o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom i ugovor o prodaji neposrednom pogodbom ne podležu solemnizaciji od javnog beležnika.
Sporazum stranaka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom moguć je do donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti posle javnog nadmetanja ili donošenja zaključka kojim se utvrđuje da drugo javno nadmetanje nije uspeelo.
Sporazum nije dozvoljen dok traje javno nadmetanje, a ako se nepokretnost proda na prvom javnom nadmetanju - dok se ne utvrdi da ono nije uspelo iako je stvar prodata (
). Posle toga, sporazum je opet dozvoljen dok ne počne drugo javno nadmetanje.
Sporazumom stranaka određuju se kupac nepokretnosti, rok za zaključenje ugovora o prodaji neposrednom pogodbom i prodajna cena, a mogu da se odrede i drugi uslovi.
Založni poverilac čije je pravo upisano pre donošenja najstarijeg rešenja o izvršenju mora dati svoj pristanak u pisanoj formi na uslove iz sporazuma u roku od osam dana od dana dostavljanja.
ne izjasni u roku od osam dana od dana dostavljanja sporazuma, smatra se da je dao pristanak na sporazum, o čemu će ga javni izvršitelj poučiti prilikom dostavljanja sporazuma.
Odmah posle sporazuma stranaka donosi se zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, kojim se određuju kupac, rok za zaključenje ugovora, cena i rok za plaćanje prodajne cene.
Ugovor o prodaji može da se zaključi u roku od 20 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, a rok za plaćanje cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti donosi se odmah posle zaključenja ugovora o prodaji, pošto javni izvršitelj utvrdi da ugovor ispunjava sve uslove iz zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka i ostale uslove koji su potrebni za njegovu punovažnost.
Ako se ugovor ne zaključi u roku određenom zaključkom o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, stranke mogu u naredna tri dana da izmene sporazum i produže rok za zaključenje ugovora.
neophodan je pristanak založnog poverioca na način propisan ovog zakona.
U tom slučaju javni izvršitelj odmah donosi novi zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka kojim se, pored ostalog, predviđa da ugovor može da se zaključi u roku od deset dana od dana objavljivanja novog zaključka, a da rok za plaćanje prodajne cene ne može biti duži od deset dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Ako neka stranka pismeno odustane od sporazuma, ili stranke ne izmene sporazum u roku, ili ugovor ne bude zaključen u roku, ili prodajna cena ne bude plaćena u roku - javni izvršitelj utvrđuje da nepokretnost nije prodata neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka i nastavlja izvršni postupak u stanju u kom se nalazio kad su se stranke sporazumele o prodaji neposrednom pogodbom.
Zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca donosi se odmah pošto izvršni poverilac izabere takvo namirenje. Zaključkom se određuju rok za zaključenje ugovora o prodaji i rok za plaćanje prodajne cene.
Ugovor o prodaji može da se zaključi u roku od 30 dana od dana donošenja zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca. Cena nepokretnosti se slobodno ugovora, a rok za plaćanje cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Ugovor o prodaji zaključuje se sa licem koje je potpisalo sporazum sa izvršnim poveriocem o ceni i roku za plaćanje cene i o tome obavestilo javnog izvršitelja.
Ako se nepokretnost proda neposrednom pogodbom, izvršni poverilac smatra se namirenim u visini postignute cene, ali ako je ona niža od 30% procenjene vrednosti nepokretnosti, smatra se namirenim u iznosu od 30% od procenjene vrednosti nepokretnosti.
Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti donosi se odmah posle zaključenja ugovora o prodaji.
Ako ugovor o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca ne bude zaključen u roku koji je određen zaključkom o prodaji stvari neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca, ili ako cena ne bude plaćena u roku koji je određen, javni izvršitelj utvrđuje da nepokretnost nije prodata neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca.
Izvršni poverilac poziva se da u roku od osam dana zahteva namirenje prenosom prava svojine na nepokretnosti ili da predloži drugo sredstvo i predmet izvršenja, a ako propusti rok, izvršni postupak se obustavlja.
Poverilac se namiruje prenosom prava svojine na nepokretnosti i ako posle neuspeha javnog nadmetanja izabere namirenje prenosom prava svojine na nepokretnosti (
O prenosu prava svojine na nepokretnosti donosi se zaključak.
U zaključku se, pored ostalog, izvršni poverilac obavezuje da u određenom roku položi novčani iznos potreban da se namire ostala lica koja imaju pravo na namirenje.
Ako izvršni poverilac položi iznos u roku, donosi se zaključak o predaji nepokretnosti, a ako to propusti, izvršni postupak se obustavlja.
Izvršni poverilac kome je preneseno pravo svojine na nepokretnosti smatra se namirenim u iznosu od 50% od procenjene vrednosti nepokretnosti, umanjene za novčani iznos koji je položio za namirenje ostalih lica koja imaju pravo na namirenje.
Ako mu i posle tog umanjenja preostane više od njegovog potraživanja, razliku isplaćuje izvršnom dužniku u roku koji odredi javni izvršitelj, inače se zaključak o predaji nepokretnosti stavlja van snage.
Kupac je dužan da plati prodajnu cenu u roku određenom zaključkom o prodaji nepokretnosti.
Ako najpovoljniji ponudilac s javnog nadmetanja ne plati ponuđenu cenu u roku, zaključkom se oglašava da je prodaja bez dejstva prema njemu i nepokretnost se dodeljuje drugom po redu ponudiocu uz određivanje roka za plaćanje ponuđene cene. Ako ni on cenu ne plati u roku, zaključkom se oglašava da je prodaja bez dejstva prema njemu i nepokretnost dodeljuje trećem po redu ponudiocu uz određivanje roka za plaćanje ponuđene cene. Isto važi i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Ako ni treći po redu ponudilac ne plati cenu u roku, javni izvršitelj utvrđuje da javno nadmetanje nije uspelo.
Ako je kupac izvršni poverilac čije potraživanje ne doseže iznos prodajne cene i ako bi se, s obzirom na njegov red prvenstva, mogao namiriti iz nje, on plaća na ime cene samo razliku između potraživanja i prodajne cene.
Zaključak o predaji nepokretnosti kupcu donosi se odmah posle isplate prodajne cene i dostavlja svima kojima i zaključak o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju, odnosno neposrednom pogodbom, kao i poreskoj upravi i jedinici lokalne samouprave, prema mestu nalaženja nepokretnosti.
Kupac stiče pravo svojine na nepokretnosti danom donošenja zaključka o predaji.
Zaključak o predaji nepokretnosti sadrži nalog neposrednom držaocu nepokretnosti da u određenom roku preda kupcu državinu nepokretnosti, vreme kada kupac stiče državinu na nepokretnosti, utvrđenje da su se ugasila založna prava, stvarne službenosti i stvarni tereti koji se gase prodajom nepokretnosti, nalog da se sticanje svojine kupca na nepokretnosti upiše u katastar nepokretnosti, kao i nalog da se iz katastra nepokretnosti brišu prava i tereti koji su se ugasili kupovinom ili koje kupac nije preuzeo.
Protiv zaključka o predaji nepokretnosti može se podneti zahtev za otklanjanje nepravilnosti u roku od osam dana od dana dostavljanja zaključka.
Rešenjem kojim se usvaja zahtev za otklanjanje nepravilnosti iz
Neposredni držalac nepokretnosti predaje kupcu državinu u roku određenom zaključkom o predaji nepokretnosti, ako zakonom ili sporazumom s kupcem nije drukčije određeno.
Ako se nepokretnost nalazila i ostaje u državini drugog lica ili izvršnog dužnika, kupac stiče državinu donošenjem zaključka o predaji nepokretnosti.
Ako neposredni držalac nepokretnosti ne preda kupcu državinu nepokretnosti u roku koji je određen zaključkom o predaji nepokretnosti javni izvršitelj, na predlog kupca, donosi zaključak koji se sprovodi prema odredbama o izvršenju radi ispražnjenja i predaje nepokretnosti ().
predujmljuje kupac nepokretnosti, a snosi ih neposredni držalac čije se iseljenje sprovodi.
Ne mogu biti prinudno iseljeni imaoci ličnih službenosti koje se ne gase prodajom nepokretnosti, zakupci čiji ugovor o zakupu ne prestaje prodajom nepokretnosti i zakupci stana na neodređeno vreme koji su stekli zakup na osnovu zakona kojim se uređuje stanovanje.