, poslaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu.
Opomena sadrži sledeće elemente:
1)
podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
2)
opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;
3)
radnje koje dužnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
4)
rok u kome dužnik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
5)
upozorenje da će poverilac, ako dužnik ne preduzme radnje određene u skladu sa tačkom 3) ovog stava i ne isplati dug, pokrenuti postupak prodaje hipotekovane nepokretnosti radi naplate potraživanja iz vrednosti dobijene prodajom, te da će dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti izgubiti svojinu, odnosno državinu na nepokretnosti;
6)
ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca (kontakt podatke) kome se dužnik može obratiti za dobijanje više informacija;
7)
druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.
Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti i ostalim hipotekarnim poveriocima uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti koja sadrži:
1)
podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
2)
opis povrede ugovora o hipoteci na osnovu koga se zahteva realizacija hipoteke;
3)
obaveštenje da je celokupan dug dospeo na naplatu;
4)
iznos duga koji je dospeo na naplatu;
5)
radnje koje dužnik ili vlasnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
6)
rok u kome dužnik ili vlasnik mora da ispuni obaveze da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
7)
opomenu da ukoliko dužnik ili vlasnik ne preduzme te radnje i time ispuni dug, poverilac će prodajom hipotekovane nepokretnosti prekinuti državinu na nepokretnosti;
8)
obaveštenje o izboru načina prodaje nepokretnosti;
9)
ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca (kontakt podatke) kome se dužnik može obratiti radi održavanja sastanka;
10)
druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.
, hipotekarni poverilac će poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u njegovu korist, zajedno sa:
1)
kopijom opomene o prodaji nepokretnosti;
2)
kopijom ugovora o hipoteci;
3)
izjavom da dužnik do tog dana nije ispunio dug;
4)
dokazima da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku, vlasniku nepokretnosti i ostalim hipotekarnim poveriocima.
Registar nepokretnosti će, u roku od sedam dana od dana prijema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist hipotekarnog poverioca i dostaviti rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje hipotekarnom poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti, kao i ostalim hipotekarnim poveriocima čije je potraživanje obezbeđeno hipotekom na predmetnoj nepokretnosti.
Zahtev za upis zabeležbe hipotekarne prodaje može podneti svaki hipotekarni poverilac, bez obzira na red prvenstva.
Ako je pre podnošenja zahteva za zabeležbu hipotekarne prodaje primio više zahteva za upis prava na istoj nepokretnosti, u smislu zakona kojim se uređuje upis prava na nepokretnostima, registar nepokretnosti će odlučiti o svim zahtevima po redosledu prijema u roku iz
Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:
1)
izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane konačno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svojstvu zakonskog zastupnika vlasnika hipotekovane nepokretnosti, istu prodati, u skladu sa odredbama ovog zakona;
2)
zabranu otuđenja i bilo koje vrste pravnog raspolaganja hipotekovanom nepokretnosti od strane vlasnika.
Vlasnik, dužnik i poverilac koji je podneo zahtev za donošenje rešenja o hipotekarnoj prodaji, imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja.
Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.
Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik hipotekovane nepokretnosti, uz žalbu dostavi pismene dokaze da:
Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji je u obavezi da ga primi u svojim prostorijama u toku radnog vremena.
Pravo poverioca da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti neće biti ograničeno ili odloženo ako se strane ne dogovore na način predložen od strane dužnika na ovom sastanku.
U smislu ovog zakona, pismeno (opomena, obaveštenje i dr.) se smatra uručenim dužniku ako je poslato preporučenom poštom na adresu:
1)
hipotekovane nepokretnosti;
2)
dužnika, navedenu u ugovoru o hipoteci, ako je adresa dužnika drugačija od adrese hipotekovane nepokretnosti;
3)
vlasnika nepokretnosti, ako vlasnik nije dužnik.
U smislu ovog zakona, pismeno se smatra uručenim poveriocu ako je poslato preporučenom poštom na adresu poverioca iz ugovora o hipoteci ili na adresu iz poveriočeve opomene u kojoj se zahteva odgovor dužnika.
Ako dužnik ne isplati dug do dana konačnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe.
Izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje.
Nakon konačnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a pre pristupanja aukcijskoj prodaji, poverilac je dužan da izvrši procenu tržišne vrednosti nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka, odnosno drugog lica ovlašćenog zakonom za obavljanje poslova procene (u daljem tekstu: procenjena vrednost).
Prodaja neposrednom pogodbom do momenta oglašavanja aukcijske prodaje moguća je po ceni koja ne može biti niža od 90% od procenjene vrednosti iz
U slučaju da nepokretnost na prvoj javnoj aukciji ostane neprodata, poverilac može nastaviti prodaju neposrednom pogodbom, ali po ceni ne nižoj od 60% od procenjene vrednosti, ili zakazati drugu aukcijsku prodaju koja se mora održati najkasnije u roku od 120 dana od dana okončanja neuspešne aukcije.
Ako u roku od 18 meseci od dana konačnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, hipotekovana nepokretnost ostane neprodata u vansudskom postupku namirenja, registar nepokretnosti će doneti rešenje o brisanju zabeležbe po službenoj dužnosti.
, registar nepokretnosti će upisati zabeležbu zabrane vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane hipotekarnog poverioca u čiju korist je bila upisana zabeležba hipotekarne prodaje, koji se od tog momenta može namiriti isključivo u postupku sudske prodaje.
Poverilac može sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi.
Poverilac je dužan da održi prvu aukcijsku prodaju u roku od šest meseci od dana konačnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje.
Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u visokotiražnom dnevnom listu koji se prodaje na celoj teritoriji Republike Srbije i najmanje u jednom dnevnom listu koji se prodaje u regionu u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost, i to najmanje 30 dana pre zakazane prodaje.
Javni oglas sadrži:
1)
opis nepokretnosti;
2)
ime i prezime, odnosno naziv poverioca;
3)
podatke kako kontaktirati poverioca;
4)
početnu cenu na aukciji;
5)
vreme i mesto aukcije;
6)
druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.
Poverilac će istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trećim licima koja imaju prava na hipotekovanoj nepokretnosti obaveštenje o oglasu koje sadrži:
1)
sve elemente oglasa;
2)
izjavu u kom roku se može isplatiti celokupan dug da bi se izbegla prodaja.
Početna cena na aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti.
Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti.
Poverilac, na osnovu konačnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao zakonski zastupnik vlasnika hipotekovane nepokretnosti, prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni iz .
Poverilac i hipotekarni dužnik, odnosno vlasnik hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice, se tokom celog postupka vansudske prodaje mogu sporazumeti o prodaji neposrednom pogodbom i uslovima takve prodaje, u skladu sa .
Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje lica koja se bave prometom nepokretnosti, u skladu sa zakonom.
, uobičajena provizija može biti uključena u prodajnu cenu.
Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži:
1)
iznos celokupnog potraživanja;
2)
procenjenu vrednost nepokretnosti;
3)
bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
4)
datum za kada se predviđa zaključenje ugovora o kupoprodaji;
5)
način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
6)
datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;
7)
izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti;
8)
izjavu u kojoj se omogućava da bilo koje lice može da isplati veću kupoprodajnu cenu od cene predviđene ugovorom o neposrednoj pogodbi do isteka datuma iz
U toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja, u skladu sa Zakonom o policiji, hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka namirenja, u slučaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti, u roku iz , ako ugovorom o prodaji nije određen duži rok.
Nadležni organ unutrašnjih poslova, pruža pomoć iz
U slučaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike između celokupnog potraživanja i ostvarene cene.
biće umanjen za iznos razlike između 75% procenjene cene nepokretnosti i ostvarene cene, ako je ostvarena cena niža od 75% procenjene cene, kod oba načina prodaje.
Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine.
Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.