Urbana komasacija (u daljem tekstu: komasacija) je postupak kojim se postojeće katastarske parcele na području za koje je donet plan generalne ili plan detaljne regulacije (u daljem tekstu: komasaciono područje) pretvaraju u građevinske parcele, u skladu sa važećim planskim dokumentom, a na osnovu potvrđenog projekta urbane komasacije, u cilju racionalnog korišćenja i uređenja građevinskog zemljišta, uz istovremeno rešavanje imovinsko pravnih odnosa koji nastanu u ovom postupku.
Komasacija predstavlja javni interes za Republiku Srbiju.
Komasacija se sprovodi ako na određenom području postoje katastarske parcele koje zbog površine, oblika, položaja ili nemogućnosti pristupa javnoj površini ne ispunjavaju uslove za građevinsku parcelu ili ako postoje druge otežavajuće okolnosti za efikasno i ekonomično sprovođenje planskih dokumenata i racionalnog korišćenja građevinskog zemljišta. Postupak komasacije sprovodi se uz poštovanje načela nepovredivosti stvarnih prava vlasnika katastarskih parcela, načela jednake vrednosti i načela dodele novih katastarskih parcela uz ispunjenje javnog interesa.
Predmet komasacije su sve katastarske parcele na komasacionom području koje čine komasacionu masu, osim katastarskih parcela:
1)
na kojima su izgrađeni objekti i formirane su katastarske parcele u skladu sa važećim planskim dokumentom;
2)
neizgrađenog građevinskog zemljišta koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu u skladu sa važećim planskim dokumentom uz zahtev za izuzimanje iz komasacione mase svih nosioca stvarnih prava na katastarskoj parceli;
3)
javne namene koje su uređene ili izgrađene u skladu sa važećim planskim dokumentom.
Komasaciona masa je građevinsko zemljište unutar komasacionog područja, koju čine izdvojene površine predviđene za izgradnju površina ili objekata javne namene koje se dodeljuju u vlasništvo nosiocima prava javne svojine u skladu sa zakonom i izdvojene površine za preraspodelu koje se dodeljuju ostalim nosiocima stvarnih prava.
utvrđuju se pre formiranja građevinskih parcela za preraspodelu ostalim nosiocima stvarnih prava.
U postupku komasacije, na novoformirane katastarske parcele prenosi se pravo vlasništva, kao i tereti ako su bili upisani na katastarskoj parceli koja je uneta u komasacionu masu.
Stranke u postupku komasacije su vlasnici i nosioci drugih stvarnih prava na građevinskom zemljištu koje je predmet komasacije, lica koja imaju pravni osnov za upis prava svojine na nepokretnosti, ali to pravo nije upisano u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima do dana stupanja na snagu odluke o komasaciji, kao i jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se sprovodi postupak komasacije. U cilju zaštite i ostvarenja interesa Republike Srbije ili autonomne pokrajine, lica sa pravnim interesom u postupku komasacije, u smislu odredaba ovog zakona, su i ovlašćeni predstavnici Republike Srbije ili autonomne pokrajine.
Postupak komasacije sprovodi komisija za urbanu komasaciju (u daljem tekstu: komisija), koju obrazuje skupština jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se sprovodi postupak komasacije. Postupak komasacije sprovodi i komisija koju obrazuje ministar nadležan za poslove urbanizma, u slučaju kada komasaciono područje obuhvata građevinsko zemljište koje se nalazi na teritoriji dve ili više jedinica lokalnih samouprava.
Vlada, na predlog ministarstva nadležnog za poslove urbanizma, obrazuje republičku komisiju za urbanu komasaciju.
Pre donošenja odluke o komasaciji, komisija, po zahtevu vlasnika, odnosno drugih nosilaca stvarnih prava na katastarskim parcelama čija površina predstavlja najmanje 51% površine područja za koje je donet plan generalne ili plan detaljne regulacije utvrđuje osnovanost zahteva, u roku od deset dana od dana podnošenja zahteva. Ministarstvo nadležno za poslove urbanizma ili skupština jedinice lokalne samouprave mogu pokrenuti postupak urbane komasacije za potrebe izgradnje objekata javne namene u javnoj svojini, u kom slučaju komisija predlaže ministarstvu nadležnom za poslove urbanizma, odnosno skupštini jedinice lokalne samouprave, donošenje odluke o komasaciji.
, u daljem postupku pristupa utvrđivanju granica komasacionog područja i određuje stranke u postupku. Komisija za komasaciju o utvrđenim činjenicama sačinjava izveštaj, koji je javno dostupan svim zainteresovanim licima i koji se sa utvrđenom granicom objavljuje i na digitalnoj platformi Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka.
Po utvrđivanju ispunjenosti uslova za komasaciju, komisija za komasaciju predlaže skupštini jedinice lokalne samouprave donošenje odluke o komasaciji. Po donošenju odluka se objavljuje u javnom glasilu jedinice lokalne samouprave i najmanje jednom lokalnom i jednom dnevnom listu u Republici Srbiji kao i na digitalnoj platformi Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka i osnov je za upis zabeležbe o sprovođenju komasacije u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima. Nakon upisa zabeležbe, promene na komasacionom području su moguće samo uz saglasnost i odluku komisije. Zabrana promena bez saglasnosti komisije traje do završetka procesa komasacije, odnosno do momenta brisanja zabeležbe u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
Posle donošenja odluke nadležnog organa o komasaciji, na predlog komisije organ nadležan za poslove urbanizma, u roku od osam dana od dana stupanja na snagu odluke o komasaciji, objavljuje javni poziv za prijavljivanje i utvrđivanje potrebnih podataka za sprovođenje komasacije u "Službenom glasniku Republike Srbije", odnosno javnom glasilu jedinice lokalne samouprave i najmanje jednom lokalnom i jednom dnevnom listu u Republici Srbiji, kao i na digitalnoj platformi Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka.
Odluka o komasaciji je osnov za upis zabeležbe o sprovođenju komasacije u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima. Posle upisa zabeležbe, promene na komasacionom području moguće su samo uz saglasnost i odluku komisije. Zabrana promena bez saglasnosti komisije traje do završetka procesa komasacije, odnosno do momenta brisanja zabeležbe u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
je 30 dana od dana objavljivanja javnog poziva, u kom roku je komisija dužna da sprovede javno izlaganje i bliže upozna zainteresovana lica sa načelima komasacije i principima preraspodele građevinskog zemljišta, o čemu sačinjava izveštaj. Po okončanju javnog izlaganja, komisija za komasaciju pristupa izradi projekta komasacije.
Projekat komasacije izrađuje se u skladu sa pravilima parcelacije i preparcelacije sadržanim u važećem planskom dokumentu i pravilima komasacije, sa jasno prikazanim postojećim i novoplaniranim stanjem, sa svim faktičkim, prostornim i pravnim promenama koje će nastupiti na komasacionom području. Po izradi, komisija za komasaciju organizuje javni uvid u projekat komasacije u trajanju od 30 dana.
Stranke u postupku komasacije imaju pravo prigovora na predložena rešenja iz projekta komasacije u roku od 30 dana od dana isteka roka za javni uvid.
Komisija odlučuje o prigovoru u roku od osam dana od dana prijema prigovora, a izveštaj koji sadrži podatke o javnom uvidu, sa svim primedbama i prigovorima, sa odlukama o prigovorima, dostavlja se obrađivaču projekta komasacije koji je dužan da u roku od osam dana izmeni i dopuni projekat komasacije, u skladu sa donetim odlukama komisije. Projekat komasacije dostavlja se komisiji, organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za poslove urbanizma i Republičkom geodetskom zavodu na potvrđivanje.
Projekat komasacije se, po potvrđivanju od strane organa iz
, objavljuje u "Službenom glasniku Republike Srbije", odnosno službenom glasilu jedinice lokalne samouprave i na digitalnoj platformi Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka.
Po stupanju na pravnu snagu, projekat komasacije se dostavlja organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko pravne poslove, koji po sprovedenom postupku donosi rešenje o komasaciji.
Na rešenje o urbanoj komasaciji može se izjaviti žalba ministarstvu nadležnom za poslove urbanizma u roku od 15 dana od dana prijema rešenja.
Pravnosnažno rešenje o komasaciji, sa dokazom o isplaćenim naknadama u postupku komasacije je osnov za upis novoformirane katastarske parcele u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
Preraspodela građevinskih parcela vrši se tako što se, uvek kada je to moguće, vlasniku dodeljuje građevinsko zemljište sa položajem koji je isti ili sličan zemljištu koje je uneto u komasacionu masu, na osnovu merila površine ili na osnovu merila vrednosti.
Na osnovu merila površine zemljišta, svakom vlasniku pripada građevinsko zemljište u površini parcele koja je uneta u komasacionu masu, umanjeno za udeo u površini koja će biti korišćena za javne namene i koju je utvrdila komisija za komasaciju.
Na osnovu merila vrednosti zemljišta, svakom vlasniku pripada jedna ili više građevinskih parcela, čija tržišna vrednost nakon sprovedene komasacije (postkomasaciona vrednost) odgovara najmanje vrednosti građevinskog zemljišta unetog u komasacionu masu (pretkomasaciona vrednost).
U slučaju da nastane razlika u površini između dodeljene i unete površine, a nakon odbitka dela površina za javne namene (po kriterijumu unete površine i unete vrednosti zemljišta) ta razlika se nadoknađuje u novcu.
Novčane naknade utvrđuje komisija za komasaciju.
Troškove pripreme postupka komasacije (izrada projekta komasacije, geodetski radovi i dr.) padaju na teret jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se sprovodi postupak komasacije.
U slučajevima kada je postupak urbane komasacije pokrenulo ministarstvo nadležno za urbanizam ili organ autonomne pokrajine nadležan za urbanizam, troškovi postupka komasacije finansiraju se iz budžeta Republike Srbije, odnosno budžeta autonomne pokrajine.
Po okončanju postupka komasacije, komisija za komasaciju posebnim rešenjem utvrđuje visinu učešća svih stranaka u stvarnim troškovima.
Troškove komasacije snose učesnici komasacije, ako je postupak pokrenut na njihovu inicijativu (najmanje 51% površine). Postupak sprovodi lokalna samouprava o trošku vlasnika zemljišta. Komisija je u obavezi da pre donošenja odluke o komasaciji, svakom učesniku dostavi predračun troškova koje će snositi do okončanja postupka. Obračun stvarnih troškova sačinjava se prilikom izrade pojedinačnih rešenja o komasaciji, a stvarni troškovi mogu premašiti predračun troškova za najviše 20%.
sva stvarna prava i tereti koji su postojali na katastarskim parcelama unetim u komasacionu masu prenose se na novoformiranu katastarsku parcelu koja preraspodelom pripadne novom imaocu prava svojine;
2)
dospevaju sva plaćanja iz komasacione mase i u komasacionu masu, osim ako rešenjem o komasaciji nije drugačije određeno;
3)
po stavljanju zabeležbe o komasaciji, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra može vršiti izmene u registru nepokretnosti isključivo na zahtev komisije, na teritoriji koja je obuhvaćena komasacijom.
Sva dokumenta doneta u postupku urbane komasacije od strane nadležnih organa, učesnika u postupku i imaoca javnih ovlašćenja, uključujući i tehničku dokumentaciju, dostavljaju se u formi elektronskog dokumenta, a razmena i komunikacija se obavlja elektronski.